Mua bán bất động sản “hai giá” nhằm lách thuế có bị khởi tố?

Kiến nghị khởi tố hình sự khi phát hiện

Theo văn bản này, cơ quan thuế chuyển tin báo về tội phạm, đề nghị xác minh, điều tra; chuyển hồ sơ kiến nghị khởi tố đến cơ quan điều tra khi phát hiện người nộp thuế có hành vi vi phạm pháp luật về thuế, có dấu hiệu tội phạm trong lĩnh vực thuế như trốn thuế, chiếm đoạt tiền hoàn thuế…

Cơ quan này đề nghị đề cập nhận diện một số hành vi chủ yếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật như hàng hóa, dịch vụ bán ra có giá bán, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường đối với những giao dịch lớn như chuyển nhượng vốn, bất động sản, phương tiện giao thông, vận tải…

Đồng thời, cơ quan thuế chuyển hồ sơ vụ việc có dấu hiệu tội phạm để kiến nghị khởi tố hình sự khi phát hiện tội phạm trong quá trình thanh, kiểm tra thuế; xử phạt vi phạm hành chính. Trường hợp cơ quan điều tra có quyết định khởi tố hình sự thì người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính phải hủy bỏ quyết định vi phạm hành chính và chuyển toàn bộ tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, tài liệu cho cơ quan tố tụng hình sự. Trong trường hợp cơ quan điều tra quyết định không khởi tố vụ án, cơ quan thuế tiến hành xử phạt hành chính.

Quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: Dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định. Quy định này lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế vì bảng khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế, có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50 - 70% trong bảng khung giá. Bên cạnh đó, luật cũng quy định đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định.

Khó xác định việc khai gian giá mua bán

Theo quy định điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự thì cá nhân có các hành vi (9 hành vi theo quy định khoản 1) nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã từng bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc từng bị kết án về tội này... thì bị phạt tiền 100 - 500 triệu đồng hoặc bị kết án từ 3 tháng đến 1 năm tù. Tuy nhiên, trong 10 năm gần đây, chỉ có xử phạt theo hành chính, rất ít khi xử lý hình sự, chỉ có 1 số vụ điển hình. Đây là vấn đề khó chứ không hề dễ dàng. Luật có quy định một kiểu nhưng thực tế hầu như không xử lý.

Vị chuyên gia phân tích, khi mua bán bất động sản có 4 giá: Giá do nhà nước quy định; giá ghi trên hóa đơn mua bán; thứ ba là giá ảo và cuối cùng là giá thị trường. Chính vì vậy, xác định giá thị trường như thế nào thì không ai nói, không có cơ sở, không có văn bản nào nói giá thị trường là giá nào? Trong các văn bản quản lý nhà nước bao giờ cũng ghi là phải sát giá thị trường, nhưng lại không có quy định. Việc xác định giá thị trường rất khó. Ví dụ về 2 mảnh đất cùng mặt tiền, cùng vị trí, cùng diện tích nhưng ông A bán 1 giá, ông B bán 1 giá, phụ thuộc vào nhu cầu người bán.

Giá thị trường là một định nghĩa tù mù, mơ hồ, cơ quan quản lý không xác định được. Để giải quyết vấn đề này và tránh người dân mua bán nhà hai giá một phần nên điều chỉnh giá đất theo hằng năm, nếu lỗi thời thì phải đổi mới. Hình sự là những vụ lớn, còn những vụ mang tính chất quần chúng họ đều làm thế thì không nên hình sự hóa và cũng không đủ cơ sở để khởi tố. Phải có đủ cơ sở mới khởi tố được chứ nghi ngờ rồi chuyển hồ sơ lên công an thì không được.

Việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi mua bán là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, người mua và người bán nhà chấp nhận điều này để đỡ chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng như vậy là tiếp tay cho việc trốn thuế.

Trong quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Tại Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định rõ, giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trong trường hợp khai gian giá mua bán bất động sản có thể sẽ rủi ro cho cả bên bán và mua nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế khi có tranh chấp xảy ra.

Nếu điều đó xảy ra, đương nhiên, đây là thiệt thòi lớn đối với người mua. Có thể người bán sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng. Lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn.

Chưa hết, người bán cũng sẽ có thể mất trắng số tiền ngoài không ghi trong hợp đồng nếu có xảy ra trục trặc giao dịch. Bởi, với những vụ việc như vậy đưa ra tòa án giải quyết thì cũng chỉ được giải quyết số tiền ghi trong hợp đồng. Có thể thấy, nhiều giao dịch vẫn chỉ nhìn thấy lợi trước mắt mà nghĩ về lâu về dài, coi chừng lâm tình cảnh “gậy ông đập lưng ông”. Để có thể ngăn chặn mua bán khai gian giá, chống thất thu thuế thì phía Nhà nước cần khảo sát giá cả theo thị trường từng khu vực và quy định đúng hoặc tiệm cận theo thị trường.

Có thể thấy, nguyên trong năm 2021 thuế thu được từ giao dịch bất động sản rất lớn, nên khoản thu này là cực kỳ quan trọng. Nhưng, hiện nay, quy định về giá giao dịch ở từng địa phương có mức khác nhau nhưng chưa phù hợp với thị trường và 5 năm mới sửa 1 lần. Để chặt chẽ trong việc thu thuế giao dịch bất động sản thì cần liên tục cập nhật mức giá, vì trong mấy năm nay giá cả bất động sản đã liên tục tăng cao