GIẢI MÃ NGHỊ QUYẾT 21 — ĐẬP TAN NẠN ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI, CHẤM DỨT THỜI KỲ "GĂM HÀNG - THỔI GIÁ"

Trên thế giới, lạm phát ở Mỹ vẫn dai dẳng khiến Cục Dự trữ Liên bang (Fed) phải giữ nguyên lập trường thắt chặt tiền tệ. Còn ở trong nước, lãi suất vay mua nhà bị thả nổi lên tới 16%/năm một con số thực sự quá sức chịu đựng đối với phần lớn người vay vốn.

Áp lực đó đã tạo ra nút thắt thanh khoản chưa từng có. Tiền gửi ngân hàng hiện có lãi suất khá hấp dẫn và là kênh đầu tư an toàn, trong khi bỏ ra cả đống tiền để mua nhà rồi còn phải chịu thêm chi phí sửa chữa, tìm người thuê… đột nhiên trở thành gánh nặng lớn. Dòng tiền đầu cơ bất động sản gần như đóng băng. Nhiều nhà đầu tư hạ giá mạnh vẫn không bán được hàng. Và giữa thị trường biến động, trì trệ ấy, một bước ngoặt chính sách quan trọng đã xuất hiện: Nghị quyết 21.

Ngày 28/7/2026, Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan chính thức được ban hành, thay thế Nghị quyết 18/2022. Quy định mới này đánh dấu sự thay đổi căn bản của thời kỳ "thổi giá", hay thói quen mua căn hộ rồi mặc định sẽ ôm mãi để giá tăng. Căn hộ chung cư sẽ không còn được mặc nhiên xem là tài sản dài hạn để găm hàng nữa, mà những tòa chung cư xây dựng mới trong tương lai sẽ phải gắn với thời hạn sử dụng rõ ràng, theo niên hạn công trình. Điều này được kỳ vọng sẽ buộc thị trường dần hạ nhiệt và trở về giá trị thực, đồng thời là đòn bẩy chiến lược để chuyển hướng dòng tiền khỏi việc đầu cơ đất đai, đưa nguồn lực xã hội quay trở lại sản xuất - kinh doanh và phát triển kinh tế bền vững.

GIẢI MÃ NGHỊ QUYẾT 21: CHẤM DỨT THỜI KỲ "GĂM CĂN HỘ - ÔM HÀNG"

Khi bước vào các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, không khó để bắt gặp hình ảnh những khu tập thể cũ kỹ, xuống cấp, có nơi đã tồn tại hơn nửa thế kỷ. Sau nhiều thập kỷ vận hành, hệ thống hạ tầng này đã xuống cấp nghiêm trọng tường nứt vỡ, trở thành những khu nhà chằng chịt, tiềm ẩn rủi ro ngay giữa lòng đô thị, ảnh hưởng trực tiếp tới sự an toàn của hàng nghìn hộ dân đang sinh sống bên trong.

Tuy nhiên, đằng sau tình trạng xuống cấp ấy là một nút thắt pháp lý và xã hội nan giải mà chính quyền đã cố gắng tháo gỡ nhiều năm nhưng vẫn bế tắc. Nghịch lý lớn nhất nằm ở bài toán cân bằng lợi ích với sinh kế. Những tòa nhà tập thể dù đã cũ nát nhưng lại có vị trí đắc địa ngay các quận trung tâm. Với người dân, nó không đơn giản chỉ là bốn bức tường che nắng che mưa, mà là cả sinh kế chỉ cần một quán nước nhỏ hay một sạp hàng trước cổng bệnh viện, trường học quanh khu dân cư ấy cũng có thể nuôi sống cả gia đình ngày qua ngày. Vì vậy, khi nói đến đền bù, giải phóng mặt bằng hay kêu gọi người dân góp vốn để xây dựng lại, dự án lập tức trở nên bất khả thi. Chỉ cần vài hộ không đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính góp vốn là toàn bộ phương án cải tạo có thể bị đình trệ.

Bên cạnh đó, áp lực về quy hoạch đô thị cũng khiến bài toán thêm khó khăn. Doanh nghiệp tư nhân khi muốn tham gia dự án cải tạo thường cần lợi ích kinh tế dưới hình thức xây dựng những tòa nhà cao tầng để tăng số căn hộ thương mại bán ra. Tuy nhiên, hạ tầng hiện hữu như lưới điện, hệ thống cấp thoát nước, xử lý rác thải, trường học, bệnh viện và năng lực hệ thống giao thông nội đô không cho phép dân số tăng đột biến. Quy hoạch có thể chỉ cho phép xây một số tầng nhất định, nhưng doanh nghiệp lại cần dành một phần đáng kể diện tích để bố trí chỗ ở cho cư dân cũ, khiến phần bán ra không đủ bù đắp chi phí vật liệu và nhân công đang tăng. Cuối cùng, chính quyền luôn lâm vào thế khó trước tình trạng nhà cũ xuống cấp, còn doanh nghiệp thì e ngại tham gia.

Chính trong bối cảnh bế tắc ấy, việc ra đời Nghị quyết 21 được nhiều chuyên gia tài chính và nhà quản lý nhìn nhận như một bước đi táo bạo nhằm "gỡ nút thắt". Cơ chế cốt lõi của nghị quyết nằm ở việc phân biệt rõ ràng hai khái niệm: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Nhà nước định hướng giao đất có thời hạn lâu dài, đảm bảo sự ổn định pháp lý cho quyền sử dụng đất của người dân. Còn đối với tài sản cụ thể là tòa nhà chung cư xây dựng mới nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn liền với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. 

Theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức niên hạn tối đa có thể không quá 99 năm, được xem là phù hợp với thông lệ quốc tế. Khi hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc công trình có dấu hiệu xuống cấp, cơ quan quản lý nhà nước sẽ mời các tổ chức giám định tham gia kiểm định, đánh giá mức độ an toàn, và chủ sở hữu căn hộ sẽ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Nếu định hướng này đi vào thực tế, cách đầu tư bất động sản của người Việt sẽ thay đổi căn bản. Quy định niên hạn khiến yếu tố thời gian trở thành một biến số quan trọng trong định giá: một căn hộ chỉ còn 20 năm tuổi thọ rõ ràng sẽ có giá trị khác với căn hộ còn 50 năm. 

Điều đó đồng nghĩa người mua không thể chỉ nhìn vào vị trí hay kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, mà phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền của tài sản trong toàn bộ thời gian còn lại. Nói cách khác, chung cư sẽ không còn được mặc định là một loại tích sản, mà dần trở thành một loại tài sản tiêu hao theo thời gian người dân sẽ cần lựa chọn rõ ràng hơn: mua để ở, mua để cho thuê, hay mua để tích lũy tài sản, thay vì mặc nhiên xem chung cư là khoản đầu tư luôn tăng giá.

Sự thay đổi căn bản này được kỳ vọng sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực, tác động trực tiếp tới tâm lý đầu cơ theo đám đông và thói quen găm đất thổi giá từng tồn tại trên thị trường căn hộ nhiều năm qua.

Thứ nhất là hiệu ứng khấu hao theo thời gian. Khi ngân hàng thương mại định giá tài sản thế chấp để cho vay, họ sẽ cần thận trọng hơn khi tính tới yếu tố niên hạn còn lại của công trình, thay vì mặc định giá trị bất động sản chỉ có tăng theo thời gian.

Thứ hai, quy định niên hạn có thể trở thành một rào cản đáng kể với hoạt động đầu cơ quy mô lớn. Trước đây, một số nhà đầu tư lớn thường mua nhiều căn hộ cùng lúc, dùng đòn bẩy tài chính để tạo sức ép lên giá, với niềm tin giá căn hộ chỉ tăng chứ hiếm khi giảm. 

Nhưng với định hướng mới, việc găm giữ căn hộ dài hạn chỉ để chờ tăng giá sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn nhiều, khi giá trị tài sản có thể giảm dần theo quá trình khấu hao và niên hạn công trình. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần thanh lọc dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, hướng nguồn cung và dòng tiền phục vụ tốt hơn cho những người có nhu cầu ở thực.

XU HƯỚNG TẤT YẾU: "SỐNG MỘT NƠI — THUÊ THỰC CHẤT"

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đã chứng kiến một nghịch lý đáng lo ngại: giá nhà tại các thành phố lớn đã tăng lên mức vượt xa nhiều lần thu nhập trung bình của người dân. Khi một tài sản thiết yếu phục vụ nhu cầu nhà ở vượt xa khả năng chi trả thực tế của đại đa số người lao động, nó không chỉ tạo ra bài toán kinh tế khó khăn mà còn ảnh hưởng tới cấu trúc xã hội.

Một mặt, giá nhà tăng cao có thể ảnh hưởng tới động lực cống hiến của thế hệ trẻ. Khi phần lớn thu nhập bị dồn vào việc trả lãi ngân hàng hoặc tiết kiệm cho một căn hộ khó với tới, tinh thần khởi nghiệp và sáng tạo có nguy cơ bị bào mòn. Đây cũng được xem là một trong những yếu tố góp phần vào xu hướng ngại kết hôn, ngại sinh con ở nhiều thành phố lớn, khi chi phí nuôi con cộng với gánh nặng nhà ở vượt quá khả năng của nhiều cặp vợ chồng trẻ.

Mặt khác, một phần nguồn lực đất đai trong nhiều năm qua đã bị phân tán vào hoạt động phân lô bán nền mang tính đầu cơ, thay vì tập trung cho các dự án nhà ở đô thị giá trị thực, khu công nghiệp hay hạ tầng chiến lược. Việc găm đất, bỏ hoang không tạo ra nhiều giá trị gia tăng cho nền kinh tế thực, mà có thể khiến một phần nguồn vốn xã hội bị "đóng băng" trong những khu đất chưa được sử dụng hiệu quả.

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao và khung pháp lý dần được siết chặt để hạn chế đầu cơ, tư duy sở hữu bất động sản truyền thống kiểu "bám trụ một nơi" đang dần thay đổi. Nhiều người, đặc biệt là thế hệ trẻ, có xu hướng cân nhắc kỹ hơn giữa việc dồn toàn bộ tiền tiết kiệm vào một tài sản có niên hạn cố định, với việc chuyển sang tư duy sử dụng linh hoạt thông qua hình thức thuê nhà, thuê căn hộ dịch vụ.

Xu hướng thuê linh hoạt theo nhu cầu công việc và sinh hoạt đang dần mở ra thêm dư địa cho thị trường cho thuê ví dụ như làm việc ở khu vực nào thì thuê nhà gần khu vực đó, và có thể chuyển chỗ ở khi thay đổi nơi làm việc để rút ngắn thời gian di chuyển. Đây cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư có chuyên môn về cải tạo nội thất, tối ưu công năng và vận hành mô hình căn hộ cho thuê, tạo dòng tiền đều đặn hàng tháng, như một chiến lược đầu tư khác bên cạnh việc mua nhà chờ tăng giá.

Nhìn rộng hơn về quy hoạch đô thị tương lai, giá trị bất động sản đang ngày càng gắn liền với khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Trong bối cảnh các thành phố lớn thường xuyên đối mặt với áp lực ngập úng, tắc đường và ô nhiễm, việc sống gần các tuyến tàu điện trên cao hay tàu điện ngầm đang dần trở thành một tiêu chí quan trọng khi lựa chọn nơi ở, bên cạnh các yếu tố truyền thống như vị trí hay diện tích.

NỖ LỰC CHUYỂN DỊCH CẤU TRÚC DÒNG TIỀN TRONG NỀN KINH TẾ

Trong bức tranh tổng thể của nền kinh tế vĩ mô, một quốc gia muốn phát triển bền vững khó có thể chỉ dựa vào việc mua đi bán lại đất đai để tạo ra tăng trưởng. Trong nhiều năm qua, một phần không nhỏ nguồn vốn của xã hội đã chảy vào hoạt động đầu cơ đất đai và thổi giá nơi nguồn vốn bị "chôn" trong những dự án chưa được đưa vào sử dụng hiệu quả, những mảnh đất bỏ hoang không có người ở. Hoạt động đầu cơ mang tính chất này thường chỉ tạo ra giá trị trên giấy tờ cho một số cá nhân, trong khi có thể làm suy yếu nguồn vốn lẽ ra nên được đầu tư vào nhà máy, máy móc và dây chuyền sản xuất.

Đây cũng là một phần lý do các bước siết chặt khung pháp lý gần đây được thực hiện, mà đỉnh cao là định hướng từ Nghị quyết 21 thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc từng bước hạn chế các lỗ hổng đầu cơ, giảm bớt tâm lý "giá bất động sản chỉ tăng không giảm" từng phổ biến trên thị trường. Về dài hạn, chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần hướng dòng vốn quay trở lại nền kinh tế thực từ sản xuất công nghiệp, dịch vụ thương mại, đến hạ tầng và các dự án công nghệ.

Nhìn qua lăng kính kinh tế, trong một thế giới thay đổi nhanh, khả năng thích ứng và quản lý dòng tiền linh hoạt ngày càng trở thành một lợi thế quan trọng, bên cạnh việc sở hữu tài sản cố định. Việc nắm giữ bất động sản dài hạn bằng mọi giá, trong bối cảnh khung pháp lý đang dần thay đổi, có thể khiến một số nhà đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản nếu thị trường biến động. Ngược lại, dòng tiền linh hoạt, có khả năng thích ứng với thị trường mới, sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc ra quyết định.

Sự chuyển dịch này cũng phần nào cộng hưởng với định hướng chuyển đổi số và phát triển kinh tế tri thức của quốc gia, khi các chính sách vĩ mô đang khuyến khích thị trường lao động, nhà đầu tư và doanh nghiệp tập trung nhiều hơn vào những lĩnh vực tạo giá trị thực như công nghệ cao, sản xuất tiên tiến và đổi mới sáng tạo.

Tuy nhiên, nhìn kỹ hơn, Nghị quyết 21 không chỉ đơn thuần là một quy định kỹ thuật về quản lý niên hạn chung cư. Đây còn được xem là một định hướng chính sách quan trọng, đặt nền móng cho các bước sửa đổi Luật Đất đai theo hướng minh bạch và bền vững hơn hướng tới một giai đoạn mà Việt Nam có thể phát triển dựa nhiều hơn vào sản xuất thực, tài sản thực, cùng với tri thức, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Cần lưu ý rằng đây vẫn đang là định hướng lớn từ nghị quyết của Trung ương Đảng, và các quy định chi tiết cụ thể như mức niên hạn chính xác, cơ chế tài chính khi hết niên hạn sẽ cần được cụ thể hóa qua quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan trong thời gian tới, với lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.